Die Anlegerwohnung – Investieren in Wohnungen

Nicht von irgendwo heißt es, dass ein Haus oder eine Wohnung die sicherste Altersvorsorge sind. Man kann meist nicht nur darin leben, sondern sich alternativ dadurch auch ein Zusatzeinkommen über Mieteinnahmen sichern.

Führt man diese Logik fort, dann verwundert es nicht, dass viele Menschen in guten finanziellen Lagen daran denken ihr Geld in Immobilien zu investierten und sich eine Anlegerwohnung zu kaufen. Doch wie bei allen Anlagen gibt es auch hier Risiken, aber im Gegensatz zum Aktienmarkt (siehe Portfolio-Theroie) kann man viele Risiken beim Kauf einer Anlegerwohnung durch entsprechendes Wissen ausschalten.

wohnung für anleger

Viele Wohnungen werden zu Anlagezwecken gekauft.

Die richtige Immobilieninvestition finden

Die Auswahl der richtigen Anlegerwohnung wird durch viele Kriterien beeinflusst, die zuerst sehr offensichtlich erscheinen. Man muss sich nur fragen, ob man selbst diese Wohnung, die man als Investition kauft, mieten möchte. Gründe für Wohnungsnachfrage entstehen durch

  • gute Infrastruktur
  • Nähe zu Schulen
  • Parks
  • Freizeitmöglichkeiten
  • ruhige Lage
  • Shopping-Möglichkeiten

Darüber hinaus stellt die Größe der Wohnung und dessen Ausstattung, wie Küche oder Bad, ebenfalls Anreize für das Mieten oder Kaufen dar.

Diese Kriterien sind leicht zu ergründen, doch schon hier ergibt sich das erste Problem, wenn ein Laie eine Anlegerwohnung auswählen möchte. Man kann zwar bestimmen, dass die infrastrukturelle Anbindung oder Ausstattung „modern“ oder „sehr gut“ ist, aber man benötigt Vergleichswerte, um diese nominellen Bewertungen zu quantifizieren, sprich sie in einen Geldbetrag umzuwandeln.

wohnung einrichtung

Die Qualität der Wohnung wird auch von der Einrichtung bestimmt,

Ein erprobter Makler oder Immobilientreuhänder hat Erfahrungen mit vergleichbar ausgestatteten Wohnungen in ähnlichen Lagen oder zumindest Einsicht in Kontrakte aus seinem Netzwerk, welche ihm einen Aufschluss über den praktischen Marktwert eines Anlagegutes geben. Dieser praktische Marktwert ist die quantifizierbare Summe in Euros, die immer beachtet werden muss, bevor man sich für eine Wohnung als Anlageform entschiedet. Ein Immobilien-Experte kann auch Informationen darüber geben, welchen Preis man bei der Vermietung erzielen kann, wenn man nicht selbst in der Immobilie wohnen möchte.

Ein Expertenrat stützt sich aber noch auf eine Vielzahl an weiteren Kriterien. Man kann sich zum Beispiel ein Urteil über das Badezimmer der Wohnung machen, denn sollte in näherer Zukunft eine Badsanierung notwendig sein, dann kostet diese meist zwischen € 15.000 und € 20.000 und diesen Betrag zu ammortisieren, kann eine Weile dauern. Da eine Badsanierung aber in der Regel nur alle 25 Jahre ansteht, kann schon die Information, wann das Bad saniert wurde, viel zum endgültigen Gewinn beitragen.

Wenn die gewünschte Anlegerwohnung sich in einem größeren Wohnpark unter einer Hausverwaltung befindet, dann ist es ebenso sehr lohnend entsprechend tiefgehende Informationen über die Politik der Hausgemeinschaft und der Hausverwaltung einzuholen. Lassen Sie sich hierfür das letzte Rundschreiben der Hausverwaltung aushändigen, in dem aufgelistet wurde, welche Sanierungen in der Wohnanlage gemacht wurden und welche Instandsetzungsmaßnahmen durch Begehungen oder Gerichtsbeschlüsse noch anstehen.

Außerdem sollte man den Stand der Rücklagen für genau solche Maßnahmen kennen, denn nur mit entsprechenden Rücklagen der Hausgemeinschaft erhält sich der Wert der Investition Anlegerwohnung. Sollte es zum Beispiel nicht möglich sein, neue Wärmedämmungen zu installieren oder andere Modernisierungen einfach nicht durchgeführt werden, dann kann das Objekt schnell an Wert verlieren, da es veraltet.

Außerdem sollte eine gewisse Einigkeit über diese Modernisierungen innerhalb der Hausgemeinschaft bestehen, denn man will sein Geld nicht verlieren, weil man ständig gegen einen sturen Eigentümerverband aus Pensionisten und anderen gierigen Anlegern kämpft, welche sich weigern mehr Rücklagen für die Modernisierung zu bilden und lieber die ganze Wohnanlage langsam ausbluten lassen möchten, nur weil Rücklagen kurzfristig ihre Renditen schmälern.

All dies sind Fakten, welche man vor dem Kauf einer Anlegerwohnung kennen sollte, und welche das Risiko bei einer Immobilieninvestition tatsächlich mindern, während auf dem Aktienmarkt eher unberechenbare Einflüsse mitspielen, wie der Random Walk postuliert.

Gewinne durch die Investition in Wohnungen

Wenn man sein Geld in Aktien investiert, dann erhält man Gewinne aus der jährlich ausgeschütteten Dividende und durch die Kursgewinne des Wertpapiers. Bei einer Wohnung verhält es sich ähnlich, denn man erhält einerseits die Mieteinnahmen, die sich sogar ergeben, wenn man selbst in der Wohnung wohnen möchte, weil man sich so Mietausgaben spart. Andererseits gewinnt man auch Geld, wenn die Wohnungspreise nach oben klettern und so der Immobilienkurs steigt. Eigenartigerweise sieht man bei Aktien eher den Kursgewinn im Vordergrund und bei Wohnungen eher die Mieteinnahmen.

mietvertrag

Ein Mietvertrag sollte von einem Profi geprüft werden

Bei genauerer Betrachtung ist diese intuitive Auffassung aber gar nicht so eigenartig, denn es ist viel Aufwand eine Wohnung zu verkaufen und wenig Aufwand ein Wertpapier abzustoßen. Dividenden können sich jährlich ändern, da oft viel vom Unternehmensgewinn nicht ausgeschüttet wird und Mieteinnahmen sind ein stabiler Zahlungsstrom, der auch viel öfter eingeht als die jährlichen Dividenden durch Aktienanteile.

Bei Aktien hat man jedoch relativ wenige Ausgaben, die man kalkulieren muss, während eine Anlegerwohnung immer wieder renoviert werden muss. Diese Kosten müssen von den Einnahmen einer Immobilie abgezogen werden, wenn man den wahren Gewinn ermitteln möchte. Nur so kalkuliert man mit einer Anlegerwohnung richtig.

Eine Anlegerwohnung in Wien

Wien kann in Sachen Anlegerwohnung als wahres Haifisch-Becken bezeichnet werden. Viele Wohnungen sind dort schon seit Generationen im Eigentum verschiedener wohlhabender Familien, die teilweise ganze Blocks ihr Eigen nennen. Daneben hat man viele Gemeindewohnungen, die den Mietzins drücken. Vor allem große Altbauwohnungen in Wien sind ein wahrer Schatz, da man sie leicht zu Studenten-WGs umgestalten kann und so leicht Mieter findet, die zusammengesetzt einen beträchtlichen Zins zahlen, um in der österreichischen Hauptstadt zu wohnen.

Wenn man sehr zukunftsorientiert in Wien eine Immobilie kaufen möchte, dann sollte man durchaus auch die umliegenden Orte, wie Klosterneuburg, in Betracht ziehen, denn durch die andauernde Attraktivität der Donau-Metropole steigen auch in diesen Bereichen die Immobilienpreise immer weiter.

Eine Anlegerwohnung in Graz

Wenn man sich nach einer Anlegerwohnung in Graz, ein österreichischer Knotenpunkt für Kultur, ansieht, dann fällt sofort auf, dass die Wohnungen auf dem Immobilienmarkt in Graz im Schnitt etwas größer als in Wien ausfallen. Natürlich sind dabei die großen Altbauwohnungen in Wien ausgenommen, da diese sich selten auf dem Immobilienmarkt für Eigentümerwechsel befinden.

Als die beliebtesten Gegenden in Graz gelten St. Leonhard und immer mehr Lend, das eine deutliche Imageverbesserung erlebt. In diesen Bezirken sollte eine Anlegerwohnung selten leer stehen und mit einer entsprechenden Größe der Wohnung, kann man dort selbst irgendwann seinen Lebensabend verbringen.

Die richtigen Mieter finden

Ob man seinen Bankberater mag oder nicht, man wird immer die gleichen Aktien bekommen. Bei einer Anlegerwohnung gehört die Auswahl der richtigen Mieter zur Investitionsentscheidung mit dazu. Man sollte vor allem darauf achten, dass die Mieter in die Hausgemeinschaft passen, denn wenn alle glücklich sind, dann verringert sich auch das Risiko unerwarteter Ausgaben und wenn sich ein Mieter in seinem Zuhause wohl fühlt, dann wird er es erhalten wollen, was sich auch auf die Pünktlichkeit der Mietzins-Zahlungen auswirken kann.

mieter

Die richtigen Mieter zu finden kann schwierig sein.

Ausbleibende Mietzahlungen können auch das Finanzieren der Vorsorgewohnungen beeinflussen, da man in der Regel nicht den vollen Kaufpreis für Anlegerwohnungen parat hat und nur mit entsprechenden Eigenmitteln den Kredit für die Investition stützt. Die Rendite aus den Mieteinnahmen soll teilweise auch diese Kreditraten bedienen.

Letztlich will man sich durch den finanziellen Segen, der zu einer Anlegerwohnung führt, nicht mehr Sorgen aufbürden und mangelnde Rendite durch ausbleibende Zahlungen führt zu diesen Sorgen. Man muss also nicht nur die Anlegerwohnungen mit Bedacht wählen, sondern auch die entsprechenden Bewohner für die Vermietung. Das ist vielleicht die menschliche Dimension dieser Investitionsentschiedung.