Die Immobilienertragsteuer – der Ratgeber zur Steuer auf Erträge aus Immobilien

Sie sind auf der Suche nach allgemeinen Informationen zur Immobilienertragssteuer? Dann sind Sie hier genau richtig.

steuer auf immobiliengewinneDie Immobilienertragssteuer kommt dann zur Anwendung, wenn es darum geht ein Haus oder eine Immobilie zu kaufen, beziehungsweise zu verkaufen. Generell ist der Kauf, aber auch der Verkauf eines Grundstückes, eines Hauses, einer Eigentumswohnung, kurzum einer Immobilie, eine sehr wichtige Entscheidung. Selbstverständlich ist jeder, der kauft oder verkauft, darauf bedacht, dass jedes Risiko vermieden wird. Die Einführung der Immobilienertragssteuer hat dieses Vorhaben jedoch nicht einfacher gemacht: Fachliche Beratung zahlt sich aus diesem Grund auf jeden Fall aus.

Nach wie vor gilt, dass die eine oder andere Frage aus dem Bereich der Immobilienertragssteuer noch nicht ganz geklärt ist. Eines steht jedoch fest: Seit dem 1. April 2013 müssen Gewinne (die aus Immobilienverkäufen erzielt werden) generell versteuert werden – das gilt auch für den Privatverkauf.

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien und deren Abschöpfung

Die Immobilienertragssteuer trifft Immobilien aus dem so genannten „Neuvermögen”. Immobilien also, die nach dem 1. April 2002 entgeltlich erworben wurden. Von diesen Immobilien werden 25 Prozent des Veräußerungsgewinns (jener Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis) an Steuern fällig.

Sämtliche Aufwendungen für die Bereiche Herstellung, Instandsetzung, Vertragserrichtung und Grunderwerbsteuer sowie Eintragungsgebühr und Käuferprovision an den Makler können vorab vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden (dieser wird dann also nicht mehr in die Immobilienertragssteuer mit einbezogen).

Inflationsabschlag von zwei Prozent pro Jahr

Nach zehn Jahren ab dem ursprünglichen Erwerb kommt darüber hinaus auch ein so genannter Inflationsabschlag von zwei Prozent jährlich, maximal jedoch 50 Prozent, zum Tragen.

Anders verhält es sich bei dem so genannten „Altvermögen” (jene Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden), hier beträgt der Steuersatz allein 3,5 Prozent des Verkaufserlöses.

Das ändert sich jedoch in einem speziellen Fall, in dem nämlich, in dem ein Grundstück nach dem 1. Jänner 1988 in Bauland umgewidmet wurde. In diesem Fall sind 15 Prozent vom Gesamterlös zu veräußern.

Sonderregelung für Altvermögen

immobilienmakler

Kosten für den Makler können sie von der Steuer absetzen.

Die Sonderregelung beim Verkauf von Altvermögen besagt, dass der Gesetzgeber dem Verkäufer die Wahl lässt: Dieser kann nämlich den Veräußerungsgewinn auf Wunsch auch anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten ermitteln und sich so auch für den attraktiven 25-prozentigen Steuersatz entscheiden.

Das gilt natürlich sowohl beim Verkauf über einen Makler, als auch beim Verkauf über eine Immobilienplattform. Wenn Sie die Immobilie selbst verkaufen, kommen keine Maklerkosten auf Sie zu, bei einem Verkauf über einen Makler, können Sie diese Kosten absetzen.

Tipp: Attraktiv ist dieser Fall jedoch nur dann, wenn eine Immobilie unter dem Einkaufspreis verkauft wird.

Das sollten Sie auf jeden Fall beachten:

  • Bewahren Sie alle Rechnungen auf: Nicht nur juristische, sondern auch Privatpersonen sollten in jedem Fall immer alle ihre Rechnungen, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Instandhaltung einer Immobilie bezahlt wurden, unbedingt aufbewahren. Achten Sie vor allem darauf, Rechnungen über Maklergebühren, Vertragserrichtungskosten oder Grunderwerbssteuer aufzubewahren, diese mindern nämlich den Gewinn und damit die Zahlung ans Finanzamt.
  • Dokumentieren Sie Verluste und Gewinne: Verluste oder Gewinne aus Immobilientransaktionen können nicht mit Verlusten oder Gewinnen aus anderen Einkünften verrechnet werden. Einzige Ausnahme: es gibt die Option zur so genannten „Regelbesteuerung”. Diese Regelbesteuerung erlaubt, dass sämtliche Verluste aus anderen Einkünften mit den Gewinnen aus Immobilienverkäufen ausgeglichen werden dürfen. Aber Achtung: Auch in diesem Fall darf der Verlust aus dem Immobilienverkauf nicht mit anderen Einkünften aufgewogen werden.
  • Der Hauptwohnsitz ist von der Besteuerung ausgenommen. Das bedeutet, dass der Verkauf des Hauptwohnsitzes von der Immobilienertragssteuer grundsätzlich ausgenommen ist. Voraussetzung ist jedoch, dass der Verkäufer von der Anschaffung bis hin zum Verkauf mindestens zwei Jahre tatsächlich und auch durchgehend in diesem Gebäude gewohnt hat oder, dass es ihm innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat ( das wiederum für mindestens fünf Jahre) und er diesen Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgibt.

Das BMF hat die wichtigsten Informationen auch in einem Folder zusammengefasst: Folder BMF

Tipp zur Hauptwohnsitzbefreiung

haus zu verkaufen

Die eigene Immobilie – ein Traum für viele Menschen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung beinhaltet auch den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000 m2. Die Befreiung aufgrund von „fünfjährigem durchgehendem Hauptwohnsitz“ gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum (somit bis zu fünf Jahren) vermietet wurde.

Ein weiterer großer Vorteil: Selbst gebaute Gebäude (nicht aber das Grundstück) sind von der Besteuerung beim Verkauf befreit. Das trifft jedoch nur unter der Bedingung zu, dass der Eigentümer aus dem Gebäude keine Mietzahlungen oder sonstige Einnahmen erzielt hat.

 Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Ausgenommen von der Immobilienertragssteuer ist darüber hinaus der Verkauf von jenen Grundstücken, die in der Folge von behördlichen Eingriffen (etwa durch Enteignung oder Verkauf, da eine Enteignung droht) veräußert werden.

Auch bei Grundstücksübertragungen (die im Rahmen von Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahren erfolgen) wird generell keine Steuer vorgeschrieben.

Tipp: Tauschvorgänge sind steuerfrei, wobei die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortgeführt werden müssen.

Die Steuererklärung muss vom Rechtsanwalt oder Notar durchgeführt werden

vertrag notar

Ein Vertrag wird beim Notar unterschrieben.

Seit dem 1. Jänner 2013 muss die entsprechende Steuererklärung verpflichtend von einem Rechtsanwalt oder Notar durchgeführt werden. Der Rechtsanwalt kann jedoch den steuerpflichtigen Betrag selbst ausrechnen und diesen dann auch sofort abführen. Das beschleunigt die Abwicklung in erster Linie wesentlich. Dazu muss jedoch die Grunderwerbssteuer sofort ermittelt und bezahlt werden. Der Verfasser der Steuererklärung und der Urkunden muss die so errechneten Steuern in allen Fällen bei den Klienten einheben (er haftet gegenüber dem Staat für die Beträge). Die Immobilienertragssteuer trifft in diesem Fall alleine den Verkäufer.

Gut zu wissen: Wird keine Immobilienertragsteuer durch die Parteienvertreterin entrichtet, dann  besteht ab dem Jahr 2013 für den Veräußerer die Verpflichtung, eine besondere Vorauszahlung (in der Höhe von 25 Prozent der jeweiligen Bemessungsgrundlage) zu bezahlen. Diese „besondere Vorauszahlung“ entfaltet keine so genannte Abgeltungswirkung, sie wird dann auf die entfallende Einkommensteuer angerechnet.

Die Gewinne aus Immobilien unterliegen der Einkommensteuerpflicht

Die Immobilienertragssteuer liegt dem Faktum zugrunde, dass die Spekulationsfrist von zehn Jahren (fälschlicherweise wurde in diesem Fall immer wieder von einer so genannten Spekulationssteuer im Sinne einer eigenen Steuer gesprochen) abgeschafft wurde. Aus diesem Grund unterliegen ab dem 1. April 2012 grundsätzlich alle Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht.

Allgemeine Infos zur Gewinnermittlung: Der Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie wird durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Der Veräußerungserlös wird dabei immer in der tatsächlichen Höhe angesetzt. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten unterscheidet man zwischen den weiter oben bereits genannten:

  • Neu-Grundstücken„: Bei diesen werden die tatsächlichen Anschaffungskosten abgezogen oder gegebenenfalls adaptiert.
  • Alt-Grundstücken„: Bei diesen wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt.

Wie werden Grundstücke definiert?

Als Grundstücke zählen Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Baurechte). Neu: Auch Eigentumswohnungen fallen unter den Grundstücksbegriff.

Die bekannte „zehnjährige Spekulationsfrist“ hat aber nach wie vor eine gewisse Bedeutung, da für „Alt-Grundstücke“ (jene vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke) in der Regel nur eine moderate Einkommensteuer von 3,5 Prozent des Veräußerungserlöses anfällt.  3,5 Prozent des Veräußerungserlöses entsprechen der Steuerbelastung der Käuferin/des Käufers mit Grunderwerbsteuer.  Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge.

Das bedeutet, dass die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft in der Regel nicht steuerrelevant ist, da es hier grundsätzlich keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt. So entsteht kein Veräußerungsgewinn und bei einer Schenkung und bei Erbschaft fällt also keine Immobilienertragsteuer an