Die Anlegerwohnung - Investieren in Wohnungen

20 Jahre lang muss eine Anlegerwohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet bleiben, wer beim Kauf die Vorsteuer geltend gemacht hat und früher verkauft oder selbst einzieht, zahlt einen Teil davon anteilig zurück (BMF, Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken). Diese lange Bindung ist neben der steuerlichen Liebhabereiprüfung genau der Punkt, an dem sich die tatsächliche Rendite einer Anlegerwohnung am stärksten von einem klassischen Sparprodukt unterscheidet: Die steuerlichen Vorteile sind an feste, mehrjährige Fristen geknüpft, nicht an eine freie Entscheidung.

Der Vorsteuerabzug und die 20-Jahres-Bindung

Wer eine Anlegerwohnung neu errichten lässt oder als Bauträgermodell kauft und umsatzsteuerpflichtig vermietet, kann die beim Kauf oder Bau angefallene Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Im Gegenzug muss die Wohnung mindestens 20 Jahre lang umsatzsteuerpflichtig vermietet bleiben, gerechnet ab dem Jahr der erstmaligen Nutzung. Ändert sich die Nutzung innerhalb dieser Frist, etwa durch einen steuerfreien Verkauf oder den Umstieg auf Eigennutzung, muss für jedes verbleibende Jahr ein Zwanzigstel der bereits geltend gemachten Vorsteuer an das Finanzamt zurückgezahlt werden (BMF, Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken). Für nachträgliche Eigentumsübertragungen bestimmter geförderter Wohnungen nach § 15c WGG gilt seit 1. April 2022 eine verkürzte Frist von zehn statt 20 Jahren, für frei finanzierte Anlegerwohnungen bleibt es bei der langen Bindung.

Die Liebhabereiprüfung: warum die Prognoserechnung entscheidet

Bei der sogenannten kleinen Vermietung, zu der einzelne Eigentumswohnungen zählen, vermutet das Finanzamt zunächst Liebhaberei, sobald über mehrere Jahre Verluste entstehen, weil sich eine einzelne Wohnung besonders für private Zwecke eignet (WKO, Liebhaberei im Steuerrecht). Um diese Vermutung zu widerlegen, braucht es eine Prognoserechnung, die glaubhaft macht, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums insgesamt ein steuerlicher Gesamtgewinn erzielt wird, unter realistischen Annahmen statt Wunschzahlen. Für Vermietungen, die ab dem 1. Jänner 2024 beginnen, wurde dieser Beobachtungszeitraum verlängert: Bei der kleinen Vermietung gelten nun 25, höchstens 28 Jahre ab Vermietungsbeginn, bei größeren Objekten mit mindestens drei Wohneinheiten 30, höchstens 33 Jahre. Wird am Ende Liebhaberei festgestellt, dürfen die bisherigen Verluste steuerlich nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden, und die Mieteinnahmen unterliegen rückwirkend nicht der Umsatzsteuer, während bereits geltend gemachte Vorsteuern nicht abzugsfähig bleiben. Wer eine Anlegerwohnung kauft, sollte die Prognoserechnung deshalb nicht als bürokratische Formalie behandeln, sondern als Test, ob sich die Investition unter realistischen Annahmen tatsächlich rechnet.

Die Abschreibung: 1,5 Prozent auf das Gebäude, nicht auf den Grund

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darf jährlich eine Absetzung für Abnutzung (AfA) von 1,5 Prozent geltend gemacht werden, das entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von 66,6 Jahren, ein niedrigerer Satz muss nicht angesetzt werden (BMF, Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung). Abgeschrieben werden darf ausschließlich das Gebäude, nicht der Grund und Boden, weil dieser sich nicht abnutzt. Lässt sich kein anderes Aufteilungsverhältnis nachweisen, geht die Finanzverwaltung pauschal von 40 Prozent Grundanteil und 60 Prozent Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten aus. Ein Rechenbeispiel, mit Python nachgerechnet: Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro entfallen nach dieser Pauschalregel 100.000 Euro auf Grund und Boden und 150.000 Euro auf das Gebäude, die jährliche AfA bei 1,5 Prozent beträgt damit 2.250 Euro. Wer ein höheres Alter des Gebäudes oder einen anderen Grundanteil nachweisen kann, etwa durch ein Gutachten, darf davon abweichen, ohne Nachweis gilt aber die pauschale Aufteilung. Im Jahr der erstmaligen Berücksichtigung darf höchstens das Dreifache des gewöhnlichen Satzes angesetzt werden, also bis zu 4,5 Prozent, im Folgejahr höchstens das Doppelte, also bis zu 3 Prozent, danach gilt wieder der reguläre Satz von 1,5 Prozent. Wird das Gebäude im ersten Jahr weniger als sechs Monate genutzt, kommt zusätzlich die Halbjahres-AfA zur Anwendung, in diesem Fall darf für das erste Jahr nur die Hälfte des jeweils zulässigen Satzes geltend gemacht werden. Diese Feinheiten wirken sich zwar nur in den ersten beiden Jahren aus, verschieben aber, wie viel Verlust bereits im Anfangsjahr steuerlich wirksam wird, was wiederum die Prognoserechnung zur Liebhaberei beeinflusst.

Was ein vorzeitiger Verkauf bei der Vorsteuer kostet

Wie teuer ein vorzeitiger Ausstieg aus der 20-Jahres-Bindung werden kann, zeigt ein zweites Rechenbeispiel: Wurden beim Kauf 20.000 Euro Vorsteuer geltend gemacht und wird die Wohnung nach 12 statt nach 20 Jahren umsatzsteuerfrei verkauft, verbleiben 8 Jahre der Bindungsfrist. Pro verbleibendem Jahr ist ein Zwanzigstel der Vorsteuer zurückzuzahlen, also 1.000 Euro, macht in Summe 8.000 Euro Rückzahlung an das Finanzamt, allein durch den vorzeitigen Verkauf. Diese Summe schmälert einen möglichen Verkaufsgewinn unmittelbar und wird bei der Kalkulation der Rendite häufig übersehen, weil sie erst beim tatsächlichen Verkauf sichtbar wird, nicht schon beim laufenden Betrieb der Wohnung. Zusätzlich zur Vorsteuerkorrektur fällt beim Verkauf selbst grundsätzlich Immobilienertragsteuer auf einen erzielten Wertzuwachs an, die beiden Abgaben sind unabhängig voneinander zu berechnen und addieren sich im ungünstigsten Fall.

Das Mietrechtsgesetz: warum Neubau meist freie Mietzinsbildung bedeutet

Für die erzielbare Miete entscheidend ist, in welchem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sich die Wohnung befindet. Im Vollanwendungsbereich, der Mehrparteienhäuser mit mindestens drei Einheiten betrifft, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet und nicht umfassend saniert wurden, gilt eine gesetzliche Mietzinsbegrenzung über den Richtwert (oesterreich.gv.at, Anwendungsbereiche des Mietrechtsgesetzes). Frei finanzierte Neubauten, deren Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurde, fallen dagegen in den Teilanwendungsbereich: Hier gibt es keine gesetzliche Beschränkung der Mietzinshöhe, die Miete lässt sich frei vereinbaren, während der Kündigungsschutz für Mieterinnen und Mieter trotzdem bestehen bleibt. Die meisten klassischen Anlegerwohnungen in Neubauprojekten liegen deshalb im Teilanwendungsbereich, was bei der Kalkulation einer Prognoserechnung einen wesentlichen Unterschied macht gegenüber einer älteren Altbauwohnung im Vollanwendungsbereich, bei der die erzielbare Miete gesetzlich gedeckelt ist. Wie stark sich eine spätere Mieterhöhung innerhalb einer laufenden Vermietung überhaupt noch anpassen lässt, hängt ebenfalls von diesem Anwendungsbereich ab, Details dazu stehen im Beitrag zur Mieterhöhung.

Nebenkosten beim Kauf: was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt

Zum reinen Kaufpreis kommen beim Erwerb einer Anlegerwohnung mehrere Nebenkosten hinzu: die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent des Kaufpreises, die Grundbucheintragungsgebühr mit 1,1 Prozent sowie, sofern ein Makler beteiligt ist, dessen Provision von bis zu 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer (durchblicker.at, Nebenkosten Wohnungskauf). Ein Rechenbeispiel, mit Python nachgerechnet: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro macht das 10.500 Euro Grunderwerbsteuer, 3.300 Euro Grundbucheintragung und 10.800 Euro Maklerprovision, in Summe 24.600 Euro oder rund 8,2 Prozent des Kaufpreises zusätzlich. Diese Nebenkosten fließen in keine Mietrendite ein, sie müssen aus Eigenmitteln oder über die Finanzierung mitgetragen werden und verlängern damit die Zeit, bis sich die Investition aus den laufenden Mieteinnahmen amortisiert hat. Dazu kommen bei einem Bauträgermodell noch die Kosten für die Vertragserrichtung durch eine Notarin, einen Notar oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt sowie gegebenenfalls eine Treuhandgebühr für die Abwicklung der Kaufpreiszahlung, üblicherweise ebenfalls im niedrigen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises. In einer vollständigen Renditerechnung gehören alle diese Positionen zu den Anschaffungskosten dazu, nicht nur der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis, sonst fällt die tatsächliche Rendite am Ende niedriger aus als ursprünglich kalkuliert.

Leerstandsrisiko: was die Prognoserechnung oft optimistisch annimmt

Eine Prognoserechnung, die von durchgehender Vermietung ohne Leerstand ausgeht, hält der Realität selten stand: Zwischen zwei Mietverhältnissen vergeht Zeit für Besichtigungen, Renovierungsarbeiten und die Suche nach einer geeigneten neuen Mieterin oder einem neuen Mieter, in dieser Zeit fließen keine Mieteinnahmen, während Betriebskosten, Kreditraten und die AfA unverändert weiterlaufen. Jeder Monat Leerstand reduziert die tatsächliche Jahresrendite entsprechend, ein Effekt, der bei optimistischen Musterrechnungen von Bauträgern häufig gar nicht oder nur mit einer sehr niedrigen Reserve eingerechnet wird. Wer die eigene Prognoserechnung ernsthaft gegen die Liebhabereivermutung verteidigen will, sollte deshalb eine realistische Leerstandsreserve von vornherein einkalkulieren, statt sie erst im Nachhinein zu bemerken. Auch Instandhaltungsrücklagen und altersbedingte Reparaturen, etwa an Heizung, Fenstern oder der Badausstattung, gehören in eine ehrliche Prognoserechnung, selbst wenn eine neu errichtete Wohnung in den ersten Jahren kaum Reparaturbedarf verursacht. Über einen Beobachtungszeitraum von 25 oder mehr Jahren fällt mit hoher Wahrscheinlichkeit mindestens eine größere Sanierung an, wer diesen Posten in der Prognose auf null setzt, rechnet sich die Liebhabereiprüfung damit im schlimmsten Fall selbst schön, ohne dass sich am tatsächlichen finanziellen Ergebnis etwas ändert.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Vier Punkte lassen sich vor der Unterschrift unabhängig von Lage und Anbieter objektiv nachrechnen: die Höhe der Vorsteuer und die verbleibende Bindungsfrist, die Tragfähigkeit der eigenen Prognoserechnung unter realistischen Annahmen, das anwendbare Mietrechtsregime und damit die tatsächlich erzielbare Miete, sowie die vollständigen Nebenkosten des Kaufs. Eine Anlegerwohnung ist damit keine Anlage, die sich pauschal empfehlen oder von einer bestimmten Rendite versprechen lässt, jede dieser vier Größen hängt vom konkreten Objekt und der individuellen steuerlichen Situation ab und sollte vor dem Kauf mit einer Steuerberatung durchgerechnet werden, nicht erst danach. Im Vergleich zu anderen Formen der Geldanlage bindet eine Anlegerwohnung zudem über viele Jahre Kapital, das während der Bindungsfristen nicht kurzfristig verfügbar ist, ein Unterschied, der bei der Entscheidung mindestens so viel Gewicht haben sollte wie die steuerlichen Details selbst. Wer diese vier Größen kennt und ehrlich durchrechnet, trifft die Entscheidung für oder gegen eine Anlegerwohnung auf Basis nachvollziehbarer Zahlen, statt sich allein auf die optimistische Musterrechnung eines Verkaufsprospekts zu verlassen.

Stand der Angaben: Vorsteuerabzug und Bindungsfrist nach BMF. Liebhabereifristen nach WKO, inklusive der Verlängerung durch das Konjunkturpaket 2024. AfA-Satz und Aufteilungsregel nach BMF. Anwendungsbereiche des Mietrechtsgesetzes nach oesterreich.gv.at. Nebenkosten nach marktüblichen Prozentsätzen für Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Maklerprovision. Die Rechenbeispiele verwenden angenommene Werte zur Veranschaulichung und sind keine Renditezusage.