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Wohnen & Immobilien

Mietvertrag kündigen - Vorlage Kündigungsschreiben & Tipps

Umzug, Jobwechsel, Geburt eines Kindes, Trennung oder Scheidung: Es gibt viele Gründe, warum man seine gemietete Wohnung aufgeben will oder muss. Für die Kündigung des Mietvertrages spielt der Grund jedoch keine Rolle, wenn der Mieter kündigt. So muss für das Kündigungsschreiben auch nicht nach einem Grund gesucht werden. Viel wichtiger sind andere Dinge, damit die Kündigung auch gültig ist, und ganz anders sieht die Sache aus, wenn umgekehrt der Vermieter kündigen will.

Wie gehen Sie bei der Kündigung Ihres Mietvertrages vor?

Während der Vermieter konkrete, gesetzlich vorgesehene Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses angeben muss, kann der Mieter den Mietvertrag ohne Angaben von Gründen kündigen. Damit Ihre Kündigung allerdings wirksam wird, müssen ein paar Formalien und Regeln beachtet werden. Dazu gehören unter anderem:

  • Schriftliche Kündigung

  • Einhaltung der Kündigungsfrist

Schriftliche Kündigung beim Vermieter

In Österreich muss die Kündigung eines Mietvertrages durch den Mieter schriftlich erfolgen. Über die konkrete Formulierung des Kündigungsschreibens macht der Gesetzgeber keine Angaben. So können Sie das Kündigungsschreiben selbst verfassen, ein entsprechendes Formular aus dem Internet verwenden, oder eine Mustervorlage downloaden.

Achten Sie bei der schriftlichen Kündigung darauf, dass der Brief sicher zugestellt wird. Sollte es zu einem Rechtsstreit mit dem Vermieter kommen, muss der Mieter beweisen, dass er gekündigt hat. Behauptet der Vermieter, dass er das Schreiben nicht erhalten hat, und Sie keinen Beweis über die Zustellung in Händen halten, steht Aussage gegen Aussage. Um sicherzustellen, dass Ihr Kündigungsschreiben auch beim Vermieter eingeht, können Sie dieses

  • mit der Post schicken

  • persönlich übergeben

  • per E-Mail verschicken

Postversand

Auch die Briefpost ist nicht fehlerfrei. Die österreichische Post macht jedoch Zustellungsangebote, die als sicher gelten. Der einfachste Weg ist, den Brief als Einschreiben aufzugeben. So kann zumindest nachvollzogen werden, ob der Brief zugestellt worden ist oder nicht. Die bessere Variante ist jedoch das sogenannte Einschreiben mit Übernahmeschein, das oft auch als Einschreiben mit Rückschein bezeichnet wird. Bei dieser Zustellungsart muss der Empfänger den Erhalt des Briefes mit Datum und Unterschrift bestätigen. Den ausgefüllten Übernahmeschein bekommen Sie dann von der Post. So wissen Sie genau, wer und wann Ihre Kündigung entgegengenommen hat.

Persönliche Übergabe

Ist der Vermieter persönlich zu erreichen, weil er vielleicht im gleichen Haus wohnt, dann können Sie ihm Ihre Kündigung auch persönlich übergeben. Damit Sie einen Beweis für die Übergabe haben, lassen Sie sich diese schriftlich mit Datum und Unterschrift bestätigen.

Mietvertrag per E-Mail kündigen

Da die Kündigung eines Mietvertrages nur mit Unterschrift gültig ist, reicht eine einfache Mail nicht aus. Wenn Sie per Mail kündigen wollen, haben Sie zwei Möglichkeiten:

  • Sie unterschreiben mittels Ihrer elektronischen Signatur.

  • Sie scannen das unterschriebene Kündigungsschreiben als Bild ein und versenden es als Anhang mit.

Auf alle Fälle sollten Sie sich den Erhalt der E-Mail vom Vermieter bestätigen lassen.

Einhaltung der Kündigungsfrist

Bei der Kündigungsfrist wird zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen unterschieden. Für beide Vertragsparteien gilt, dass die Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Sie ist kein lästiges Übel, sondern ein Schutz für beide Parteien. Für den Mieter bedeutet dies, dass die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist bezahlt werden muss, auch wenn man schon vorzeitig ausgezogen ist.

Da man sich natürlich nicht darauf verlassen kann, dass schnell ein Nachmieter gefunden wird, sollten Sie sich, wenn möglich, den Zeitpunkt für die Kündigung genau überlegen. Hier darf auch taktiert werden, sodass man nicht unbedingt zwei Mieten pro Monat zahlen muss, eine für die alte und eine für die neue Wohnung.

Unbefristete Mietverträge kündigen

Bei unbefristeten Mietverträgen gilt für Mieter in Österreich eine Kündigungsfrist von einem Monat, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Sie greift auch, wenn im Mietvertrag dazu nichts steht, und geht auf Paragraf 560 der Zivilprozessordnung (ZPO) zurück. Konkret gekündigt wird immer zum Monatsletzten. Die Frist beginnt, wenn das Kündigungsschreiben beim Vermieter eingelangt ist.

Müssen befristete Mietverträge gekündigt werden?

Befristete Mietverträge enden mit der Laufzeit des Vertrages. Will man zu diesem Zeitpunkt ausziehen, muss man, wenn keine automatische Verlängerung vorgesehen ist, keine Kündigung verfassen. Soll das Mietverhältnis vor dem Ablauf der Vertragslaufzeit beendet werden, muss eine schriftliche Kündigung erfolgen. Neben der Kündigungsfrist spielt in diesem Fall auch die Dauer des Mietverhältnisses eine Rolle:

  • früheste Kündigungsmöglichkeit nach zwölf Monaten

  • Kündigungsfrist von drei Monaten

Da auch bei befristeten Verträgen zum Monatsletzten gekündigt wird, endet das Mietverhältnis frühestens am Ende des 16. Monats. Dieses Recht steht in Paragraf 29 Absatz 1 Ziffer 3 MRG und kann im Mietvertrag weder ausgeschlossen noch wirksam abbedungen werden.

Wann der Vermieter kündigen darf

Für den Vermieter gilt im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes eine deutlich strengere Regel als für den Mieter. Er kann den Vertrag nicht formlos per Brief beenden, sondern nur aus den in Paragraf 30 MRG abschließend aufgezählten Gründen und nur über eine gerichtliche Aufkündigung beim zuständigen Bezirksgericht (RIS, Mietrechtsgesetz Paragraf 30). Andere, im Gesetz nicht genannte Gründe berechtigen nicht zur Kündigung, und den einmal angegebenen Kündigungsgrund darf der Vermieter im Verfahren nicht mehr austauschen oder nachträglich ergänzen. Zu den wichtigsten gesetzlichen Kündigungsgründen zählen:

  • erheblicher Zahlungsverzug trotz Mahnung

  • dringender Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder nahe Angehörige

  • ein die Mitbewohnerinnen und Mitbewohner erheblich störendes, unleidliches Verhalten

  • ein dem Vermieter erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung

  • die gänzliche Weitergabe der Wohnung ohne eigenen dringenden Wohnbedarf

Aus Sicht von Vermieterinnen und Vermietern, die selbst über eine Anhebung des Mietzinses statt über eine Kündigung nachdenken, gelten dabei andere Regeln, dazu mehr im Beitrag zur Mieterhöhung. Beim Eigenbedarf reicht ein allgemeiner Wunsch des Vermieters nicht aus: Er muss dem Gericht glaubhaft machen, dass ihm ohne die Kündigung ein unverhältnismäßig größerer Nachteil entstünde als dem Mieter durch den Verlust der Wohnung (Team Anwälte, Kündigung und Aufkündigung des Mietvertrags durch den Vermieter). Nach Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung hat der Mieter vier Wochen Zeit, um schriftliche Einwendungen beim Gericht zu erheben. Versäumt er diese Frist, wird die Kündigung rechtskräftig, ohne dass der angegebene Grund inhaltlich noch geprüft wird. Erhebt der Mieter fristgerecht Einwendungen, muss der Vermieter den Kündigungsgrund vor Gericht beweisen.

Das Kündigungsschreiben: ein Muster für Sie

Damit das Kündigungsschreiben des Mieters allen formalen Anforderungen entspricht, muss es folgende Inhalte aufweisen:

  • Anschrift des Mieters

  • Anschrift des Vermieters

  • Erstellungsdatum

  • Datum des Mietbeginns

  • Angabe der Kündigungsfrist

  • Datum des Endes des Mietverhältnisses

  • Eigenhändige Unterschrift

Bleiben Sie beim Verfassen des Kündigungsschreibens immer sachlich und höflich, auch wenn Sie Ärger mit Ihrem Vermieter haben. Sind Sie mit Ihrem Vermieter befreundet, dann verwenden Sie im Kündigungsschreiben trotzdem keine Du-Form. Die klassische Anrede lautet: „Sehr geehrte(r) Herr bzw. Frau…!“ Beenden Sie das Schreiben mit der Grußformel „Mit freundlichen Grüßen“.

Zudem bitten Sie den Vermieter um eine schriftliche Bestätigung, sofern Sie das Schreiben nicht persönlich übergeben und diese bei Übergabe erhalten. Weiter schlagen Sie dem Vermieter einen Termin für die Rückstellung der Wohnung vor, oder bitten um eine schriftliche Terminvereinbarung. Auf alle Fälle sollte der Termin für die Rückstellung der Wohnung schriftlich fixiert werden.

Rückstellung der Wohnung

Für die Übergabe der Wohnung an den Vermieter sollte ein Übernahmeprotokoll angefertigt werden. Vorlagen dazu finden Sie im Internet. So können Schäden dokumentiert oder die ordnungsgemäße Rückstellung der Wohnung bestätigt werden. Denken Sie beim Auszug auch daran, die Haushaltsversicherung auf die neue Adresse umzumelden oder gegebenenfalls zu kündigen, ebenso wie andere laufende Verträge, etwa einen Handyvertrag mit fester Vertragsadresse.

Rückzahlung der Kaution

Sobald die Wohnung ordnungsgemäß übergeben worden ist, muss der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzahlen. Sollte er dem nicht nachkommen, sollten Sie ihn unter Setzung einer Frist schriftlich dazu auffordern. Gerichtlich eingeklagt sollte die Kaution erst bei einer weiteren Verzögerung werden.

Investitionsablöse

Das Ablösen von Investitionen in die Wohnung, die vom Mieter getätigt wurden, ist in Paragraf 10 MRG geregelt. Handelt es sich bei Ihrem Vorhaben um eine größere Investition, sollten Sie diese vorab mit dem Vermieter besprechen sowie die Investitionsablöse klären. Für eine mögliche Investitionsablöse sind folgende Punkte unbedingt erforderlich:

  • Die Investition muss innerhalb der letzten 20 Jahre durchgeführt worden sein.

  • Die Investition ist mit einer wesentlichen Verbesserung der Wohnung verbunden.

  • Der Nutzen der Investition geht über die Dauer des eigenen Mietverhältnisses hinaus.

Für die Geltendmachung von Investitionen besteht eine Frist von 14 Tagen ab Beginn der Kündigungsfrist.

Fragen und Antworten:

Wie lange ist meine Kündigungsfrist bei einem unbefristeten Mietvertrag?

Wurde im Mietvertrag nichts anderes festgehalten, beträgt sie einen Monat. Gekündigt wird immer zum Monatsletzten.

Kann ich bei einem befristeten Mietvertrag vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen?

Ja, wenn Sie bereits mindestens 12 Monate in der Mietwohnung leben. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate.

Kann ich meinen Mietvertrag auch per E-Mail kündigen?

Ja, aber Sie müssen entweder mit Ihrer elektronischen Signatur unterschreiben oder das Kündigungsschreiben mit Unterschrift einscannen und als Anhang mitschicken. Eine einfache E-Mail ohne Unterschrift ist nicht gültig.

Wann bekomme ich meine Kaution zurück?

Wurde die ordnungsgemäße Rückstellung der Wohnung vom Vermieter bestätigt, muss die Kaution unverzüglich ausbezahlt werden.

Kann der Vermieter mir einfach so kündigen?

Nein, im Vollanwendungsbereich des MRG nur aus einem der gesetzlich in Paragraf 30 MRG genannten Gründe und nur über eine gerichtliche Aufkündigung, nicht per formlosem Brief.

Quellen:

RIS, Mietrechtsgesetz

oesterreich.gv.at, Kündigung eines Mietvertrags durch den Mieter

Mietervereinigung, Kündigung Mietvertrag

VKI/Konsument, Mietvertrag kündigen

Team Anwälte, Kündigung und Aufkündigung des Mietvertrags durch den Vermieter

Quellen