Immobilienfonds in Österreich: Chancen und Risiken der indirekten Immobilienanlage

Steuer auf einen Gewinn, den niemand realisiert hat: Wer in Österreich Anteile an einem offenen Immobilienfonds hält, zahlt jedes Jahr Kapitalertragsteuer auf 80 Prozent der bloßen Wertsteigerung seiner Liegenschaften, ohne dass eine einzige davon verkauft wurde. Diese Regel unterscheidet Immobilienfonds grundlegend von Aktienfonds und wird beim Kauf selten erwähnt.

Was ein Immobilienfonds leistet und was nicht

Ein Immobilienfonds bündelt das Geld vieler Anleger und kauft davon Liegenschaften, meist Büro-, Handels- oder Wohnimmobilien. Die Erträge stammen aus Mieteinnahmen und aus der Wertentwicklung der Objekte. Anleger erwerben Anteilscheine und werden damit nicht Eigentümer einer bestimmten Wohnung, sondern anteilig am gesamten Portfolio beteiligt.

Der Unterschied zum direkten Kauf einer Anlegerwohnung liegt in drei Punkten. Der Einstieg ist mit kleinen Beträgen möglich statt mit sechsstelligen Summen. Die Streuung über viele Objekte senkt das Klumpenrisiko eines einzelnen Mieters oder Standorts. Und es gibt keine Verwaltung, keine Handwerkersuche und keine Mietausfälle, um die man sich selbst kümmern muss.

Dafür entfallen auch die Vorteile der Direktanlage: kein Fremdkapitalhebel über einen Kredit, keine Einflussnahme auf Sanierung oder Mieterauswahl und keine Möglichkeit, das Objekt selbst zu nutzen.

Offen oder geschlossen: zwei verschiedene Produkte

Der Begriff Immobilienfonds umfasst zwei Konstruktionen, die wenig gemeinsam haben.

Offene Immobilienfonds geben laufend neue Anteile aus und nehmen sie grundsätzlich auch zurück. Sie unterliegen in Österreich dem Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) und der Aufsicht der Finanzmarktaufsicht. Das Fondsvermögen ist Sondervermögen und damit im Insolvenzfall der Verwaltungsgesellschaft geschützt.

Geschlossene Fonds sammeln einmalig Kapital für ein bestimmtes Projekt und schließen danach. Anleger sind bis zum Ende der Laufzeit gebunden, oft zehn Jahre oder länger, und tragen unternehmerisches Risiko bis zum Totalverlust. Sie fallen nicht unter das ImmoInvFG, sondern werden je nach Ausgestaltung als alternative Investmentfonds behandelt.

Wer Renditeangaben vergleicht, sollte deshalb immer zuerst klären, um welche der beiden Formen es geht. Höhere Renditeversprechen geschlossener Fonds sind der Preis für gebundenes Kapital und fehlende Rücknahmepflicht.

Wie der Wert überhaupt ermittelt wird

Anders als bei Aktien gibt es für ein Bürohaus keinen Börsenkurs. Der Wert des Fondsvermögens beruht deshalb auf Gutachten. Das ImmoInvFG verlangt eine Bewertung nach allgemein anerkannten Grundsätzen mindestens einmal jährlich, jedenfalls aber beim Erwerb, beim Verkauf und bei der Belastung einer Liegenschaft sowie dann, wenn die Depotbank aus besonderem Anlass eine Bewertung anordnet.

Das ist eine Stärke und eine Schwäche zugleich. Der Anteilspreis schwankt weniger als ein Börsenkurs, weil Gutachten geglättete Werte liefern. Zugleich bedeutet es, dass der ausgewiesene Wert nicht der Preis ist, den der Markt heute tatsächlich zahlen würde. In fallenden Immobilienmärkten hinkt die Bewertung der Realität nach.

Die Besteuerung: Steuer auf Papiergewinne

Hier liegt die größte Abweichung von anderen Fondsarten. Immobilienfonds werden steuerlich transparent behandelt: Die Einkünfte werden nicht dem Fonds zugerechnet, sondern direkt den Anlegern. Was jährlich zu versteuern ist, regelt Paragraf 14 ImmoInvFG, und der Gewinn setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen:

Bestandteil	Was darunter fällt
Bewirtschaftungsgewinne	Mieteinnahmen abzüglich der laufenden Kosten
Wertpapier- und Liquiditätsgewinne	Erträge aus der Liquiditätsreserve des Fonds
Aufwertungsgewinne	80 Prozent der Bewertungsdifferenzen aus den Gutachten

Der dritte Punkt ist der entscheidende. Steigt der Gutachterwert der Liegenschaften, gelten 80 Prozent dieser Differenz als Ertrag und sind zu versteuern, obwohl kein Objekt verkauft und kein Geld vereinnahmt wurde. Bei einem thesaurierenden Fonds fließt dem Anleger nichts zu, die Kapitalertragsteuer wird trotzdem fällig; das Gesetz sieht deshalb vor, dass der Fonds den Steuerbetrag aus dem nicht ausgeschütteten Jahresgewinn auszahlt.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Angenommen, Sie halten Anteile im Wert von 30.000 Euro. Der Fonds erwirtschaftet einen Bewirtschaftungsgewinn von 3 Prozent, und die Gutachten weisen eine Wertsteigerung der Liegenschaften von 2 Prozent aus.

Position	Betrag
Bewirtschaftungsgewinn (3 % von 30.000)	900,00 Euro
Wertsteigerung laut Gutachten (2 %)	600,00 Euro
davon steuerwirksam als Aufwertungsgewinn (80 %)	480,00 Euro
steuerpflichtiger Ertrag insgesamt	1.380,00 Euro
Kapitalertragsteuer 27,5 %	379,50 Euro

Von den 1.380 Euro sind 480 Euro reine Bewertung, denen kein Zahlungsfluss gegenübersteht. Fällt der Gutachterwert im Folgejahr wieder, war die Steuer darauf trotzdem fällig. Für die Nachsteuerrendite bedeutet das: Wer mit der Bruttorendite kalkuliert, überschätzt das Ergebnis deutlich, wie im Beitrag zur Renditeberechnung gezeigt.

Die Rückgabefrist von zwölf Monaten

Offene Immobilienfonds gelten als liquide Anlage. Diese Einschätzung stimmt so nicht. Paragraf 11 ImmoInvFG sieht vor, dass Anteile unter Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf Monaten zu festgelegten Rücknahmeterminen zurückgegeben werden, wobei die Verwaltungsgesellschaft mindestens vierteljährliche Termine festlegen muss.

Der Grund liegt in der Natur des Vermögens: Ein Bürogebäude lässt sich nicht innerhalb weniger Tage verkaufen, um auszahlende Anleger zu bedienen. Die Frist schützt damit jene, die investiert bleiben, vor einem Notverkauf zulasten des Fondswerts.

Seit 2022 kommt eine zweite Sperre dazu: eine Mindesthaltefrist von zwölf Monaten. Beide Fristen wirken hintereinander. Wer heute kauft, kann frühestens nach einem Jahr überhaupt die Rückgabe erklären, und dann läuft die zwölfmonatige Rückgabefrist erst an.

Was die Anlage an Gebühren kostet

Immobilienfonds sind teurer als Indexfonds, weil hinter ihnen echte Verwaltungsarbeit steht: Objekte kaufen, vermieten, instand halten und bewerten lassen. Diese Kosten fallen in mehreren Positionen an.

Beim Kauf wird üblicherweise ein Ausgabeaufschlag verrechnet. Er ist verhandelbar und fällt häufig niedriger aus, wenn der Kauf nicht über den Filialschalter läuft, weil dort die Vertriebskosten höher sind. Laufend kommen die Verwaltungsvergütung der Kapitalanlagegesellschaft, die Depotbankvergütung sowie Transaktionskosten beim An- und Verkauf von Liegenschaften dazu, bei manchen Fonds außerdem eine erfolgsabhängige Vergütung.

Weil diese Positionen an unterschiedlichen Stellen des Verkaufsprospekts stehen, lohnt der Blick auf die zusammengefasste Kostenquote statt auf einzelne Gebühren. Bei einer erwarteten Bruttorendite im niedrigen einstelligen Bereich entscheidet ein Prozentpunkt Kosten spürbar über das Ergebnis, und der Ausgabeaufschlag muss zusätzlich erst wieder verdient werden.

Wenn die Auszahlung ausgesetzt wird

Für den Ernstfall kennt das Gesetz eine weitere Stufe. Liegen außergewöhnliche Umstände vor, kann die Auszahlung des Rücknahmepreises vorübergehend ausgesetzt und von der Veräußerung von Fondsvermögen sowie dem Eingang der Verkaufserlöse abhängig gemacht werden. Die Finanzmarktaufsicht ist davon zeitgleich zu verständigen.

Ausgelöst wird das typischerweise, wenn viele Anleger gleichzeitig zurückgeben wollen und die Liquiditätsreserve nicht ausreicht. Die Aussetzung ist dabei kein Notbehelf von wenigen Tagen: Sie kann bis zu 24 Monate dauern.

Genau dieses Muster hat in Deutschland nach 2008 mehrere offene Immobilienfonds in die Abwicklung geführt, mit Verlusten für Anleger, die vorher von einer täglich verfügbaren Anlage ausgegangen waren. Die österreichischen Halte- und Rückgabefristen sind die gesetzgeberische Antwort darauf: Sie machen den Fonds für den Einzelnen unbeweglicher, damit er für alle stabil bleibt.

Die Alternative für alle, die Beweglichkeit brauchen

Wer Immobilien im Depot haben will, ohne sich auf zwei Jahre festzulegen, hat eine zweite Möglichkeit: börsennotierte Immobilienaktien und darauf aufgelegte Indexfonds. In Österreich sind das etwa Bestandshalter, deren Aktien wie jede andere Aktie täglich handelbar sind.

Der Tausch ist ein klarer Handel. Sie gewinnen sofortige Verfügbarkeit und verlieren die geglättete Bewertung. Immobilienaktien schwanken mit dem Aktienmarkt, oft deutlich stärker als der zugrunde liegende Immobilienwert, und in Krisen fallen sie auch dann, wenn die Mieteinnahmen stabil bleiben. Der Kurs bildet dann nicht die Häuser ab, sondern die Stimmung.

Steuerlich gilt für Immobilienaktien die gewöhnliche Behandlung von Wertpapieren mit 27,5 Prozent auf Dividenden und realisierte Kursgewinne, also ohne die jährliche Besteuerung nicht realisierter Aufwertungen. Wer die Papiergewinn-Besteuerung des Immobilienfonds vermeiden will, findet hier den Ausweg, wie der Beitrag zum Aktienkauf im Detail beschreibt.

Wie gut der Inflationsschutz wirklich ist

Immobilienfonds werden gern als Schutz gegen Geldentwertung beworben. Der Mechanismus dahinter ist real: Gewerbemietverträge enthalten üblicherweise Wertsicherungsklauseln, die die Miete an den Verbraucherpreisindex koppeln. Steigt die Inflation, steigen zeitversetzt die Mieteinnahmen.

Vollständig ist der Schutz trotzdem nicht. Erstens greifen viele Klauseln erst ab einer bestimmten Indexschwelle, die Anpassung erfolgt also nicht laufend. Zweitens hilft eine indexierte Miete wenig, wenn der Mieter ausfällt oder die Fläche leer steht. Und drittens belasten steigende Zinsen, die typischerweise mit der Inflation kommen, die Immobilienbewertung: Höhere Renditeanforderungen drücken die Gutachterwerte, was über die Aufwertungsregel unmittelbar in die Anteilspreise durchschlägt.

Für wen sich die Anlageform eignet

Ein Immobilienfonds passt zu Anlegern, die eine Beimischung mit Sachwertbezug suchen, langfristig planen und auf den Fremdkapitalhebel verzichten wollen. Er passt nicht als Ersatz für einen Notgroschen und nicht für Kapital mit festem Verwendungstermin.

Vor dem Kauf lohnen vier konkrete Fragen: Handelt es sich um einen offenen Fonds nach ImmoInvFG oder um eine geschlossene Beteiligung? Wie hoch ist die Liquiditätsreserve, aus der Rückgaben bedient werden? Wann wurden die Liegenschaften zuletzt bewertet, und von wem? Und wie verteilt sich das Portfolio auf Nutzungsarten und Standorte? Die Antworten stehen im Rechenschaftsbericht, nicht im Verkaufsprospekt.

Besonders die letzte Frage wird unterschätzt. Ein Fonds mit Schwerpunkt auf Büroflächen trägt seit der Verbreitung hybrider Arbeitsmodelle ein anderes Leerstandsrisiko als einer mit Wohnungen oder Fachmarktzentren. Die Streuung über viele Objekte nützt wenig, wenn alle demselben Nachfrageschock ausgesetzt sind.

Wer stattdessen direkt kaufen will, findet die steuerliche Seite im Beitrag zur Immobilienertragsteuer und die Kalkulation einer vermieteten Wohnung unter Immobilien als Geldanlage.

Stand der Angaben: Zusammensetzung des steuerpflichtigen Gewinns einschließlich der Aufwertungsgewinne von 80 Prozent nach Paragraf 14 ImmoInvFG. Rückgabefrist von zwölf Monaten, mindestens vierteljährliche Rücknahmetermine und Aussetzung der Auszahlung nach Paragraf 11 ImmoInvFG. Bewertungspflichten und Aufsicht nach ImmoInvFG und Finanzmarktaufsicht. Kapitalertragsteuersatz von 27,5 Prozent nach BMF. Das Rechenbeispiel verwendet angenommene Renditewerte zur Veranschaulichung und ist keine Renditezusage.