Die Immobilienertragsteuer - der Ratgeber zur Steuer auf Erträge aus Immobilien

30 Prozent des Gewinns gehen beim Verkauf einer Immobilie in Österreich an das Finanzamt, bei einem geerbten Altgrundstück sind es oft nur 4,2 Prozent des gesamten Verkaufserlöses (WKO, Besteuerung privater Immobilienverkauf). Diese Spanne zwischen 4,2 und 30 Prozent hängt an einem einzigen Datum: dem Tag, an dem das Grundstück angeschafft wurde.

Wie hoch die Steuer ist und wovon sie berechnet wird

Die Immobilienertragsteuer beträgt seit 1. Jänner 2016 pauschal 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Geregelt ist sie in den Paragrafen 30 bis 30b EStG: Paragraf 30 EStG definiert die private Grundstücksveräußerung, Paragraf 30a EStG den besonderen Steuersatz von 30 Prozent, Paragraf 30b EStG die Entrichtung der Steuer selbst. Bis Ende 2015 lag der Satz bei 25 Prozent, mit der Steuerreform 2015/2016 stiegen gleichzeitig auch die Pauschalsätze für Altvermögen von 3,5 auf 4,2 Prozent und für umgewidmetes Altvermögen von 15 auf 18 Prozent (Immoverkauf24, Steuerreform 2016). Mit derselben Reform fiel der sogenannte Inflationsabschlag weg, der die Bemessungsgrundlage bei einer Behaltedauer von mehr als zehn Jahren bis dahin schrittweise gesenkt hatte. Wer diesen Abschlag noch aus älteren Ratgebern kennt: Er existiert seit dieser Reform nicht mehr, aktuelle Berechnungen dürfen ihn nicht mehr berücksichtigen. Wichtig ist die Abgrenzung zu einer oft verwechselten Abgabe: Die Immobilienertragsteuer zahlt die Verkäuferin oder der Verkäufer auf den Gewinn, die Grunderwerbsteuer zahlt dagegen die Käuferseite auf den Kaufpreis. Beide Steuern fallen beim selben Geschäft an, betreffen aber unterschiedliche Personen und unterschiedliche Bemessungsgrundlagen.

Alt- oder Neugrundstück: der Stichtag 31. März 2002

Für die Höhe der Steuer entscheidend ist, ob ein Grundstück vor oder nach dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Altgrundstücke sind vor diesem Datum erworben worden, Neugrundstücke danach. Der Stichtag geht auf die Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist mit 1. April 2012 zurück: Seither unterliegt grundsätzlich jeder Gewinn aus einem Grundstücksverkauf der Steuer, unabhängig davon, wie lange die Immobilie schon im Eigentum stand. Vorher waren Gewinne nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei, weshalb der Gesetzgeber für die vielen Altbestände eine eigene, deutlich günstigere Pauschalregel geschaffen hat.

Deutschland hat diesen Schritt nicht mitgemacht: Dort gilt bis heute eine zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie länger als zehn Jahre hält, verkauft den Gewinn komplett steuerfrei, unabhängig von der Höhe, weil das Geschäft dann gar nicht mehr der Einkommensteuer unterliegt (Steuerberater Emundts & Stoffels, Spekulationsfrist 2026). Innerhalb der zehn Jahre wird der Gewinn dort mit dem persönlichen, oft deutlich höheren Einkommensteuersatz belastet, es gibt keinen festen Sondersatz wie die österreichischen 30 Prozent. Für Immobilien, die seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, ist die österreichische Pauschalregel damit systematisch anders aufgebaut als die deutsche Steuerfreiheit nach zehn Jahren: Österreich besteuert grundsätzlich immer, dafür oft nur mit wenigen Prozent vom Erlös.

Die Pauschale bei Altgrundstücken

Bei einem Altgrundstück müssen die tatsächlichen Anschaffungskosten meist nicht nachgewiesen werden. Stattdessen dürfen pauschal 86 Prozent des Verkaufserlöses als Anschaffungskosten angesetzt werden, steuerpflichtig sind dann nur die restlichen 14 Prozent. Ein Beispiel, mit Python nachgerechnet: Eine 1995 geerbte Immobilie wird 2026 um 320.000 Euro verkauft.

	Betrag
Verkaufserlös	320.000 Euro
pauschaler Gewinn, 14 % des Erlöses	44.800 Euro
Immobilienertragsteuer, 30 %	13.440 Euro
entspricht vom Erlös	4,2 %

Wer die tatsächlichen Anschaffungskosten belegen kann und diese höher als 86 Prozent des Erlöses waren, darf stattdessen mit den echten Kosten rechnen. Bei den meisten jahrzehntealten Immobilien ist die Pauschale aber günstiger, weil die damaligen Kaufpreise gemessen am heutigen Verkaufserlös meist deutlich niedriger als 86 Prozent lagen.

Neugrundstücke: was die Anschaffungskosten mindert und was sie erhöht

Bei Neugrundstücken zählen die tatsächlichen Anschaffungskosten, nicht die Pauschale. Dazu zählen der Kaufpreis sowie Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Maklerprovision, die den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Zum Vergleich mit dem Altgrundstück, ebenfalls mit Python nachgerechnet: eine 2014 um 210.000 Euro gekaufte Wohnung wird 2026 um denselben Erlös von 320.000 Euro verkauft wie im Beispiel oben.

	Betrag
Verkaufserlös	320.000 Euro
minus Anschaffungskosten	210.000 Euro
minus Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragung, Makler)	12.000 Euro
steuerpflichtiger Gewinn	98.000 Euro
Steuer, 30 %	29.400 Euro

Auf denselben Verkaufserlös von 320.000 Euro fallen damit einmal 13.440 Euro und einmal 29.400 Euro an, ein Unterschied von 15.960 Euro allein wegen des Anschaffungsdatums. Wer Rechnungen zu Instandsetzungen, Vertragserrichtung oder Maklerhonorar nicht aufbewahrt, verschenkt bei einem Neugrundstück bares Geld, weil sich der steuerpflichtige Gewinn ohne Belege nicht mindern lässt.

Wenn umgewidmet wurde: 18 statt 4,2 Prozent

Eine Ausnahme bei Altgrundstücken betrifft Umwidmungen: Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, gilt nicht mehr die 86-Prozent-Pauschale, sondern nur eine Pauschale von 40 Prozent als Anschaffungskosten. Steuerpflichtig sind dann 60 Prozent des Erlöses. Beim selben Beispielgrundstück wie oben, diesmal mit Umwidmung 1995 und Verkauf 2026 um 320.000 Euro, ergibt das einen Gewinn von 192.000 Euro und eine Steuer von 57.600 Euro, also 18 Prozent des Erlöses statt 4,2 Prozent. Wer ein geerbtes Grundstück verkauft, sollte deshalb vor dem Verkauf klären, ob und wann eine Umwidmung stattgefunden hat: Das ändert die Steuerlast um mehr als das Vierfache.

Hauptwohnsitzbefreiung: die Zwei- und die Fünfjahresregel

Der Verkauf des eigenen Hauptwohnsitzes ist unter zwei alternativen Voraussetzungen steuerfrei. Entweder war die Immobilie ab der Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf durchgehend mindestens zwei Jahre lang Hauptwohnsitz, oder sie war innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz. In beiden Varianten muss der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben werden. Die Befreiung erfasst das Gebäude und den dazugehörigen Grund bis zu einer Fläche von 1.000 Quadratmetern, ein darüber hinausgehender Grundanteil bleibt steuerpflichtig. Bei einem Grundstück mit 1.500 Quadratmetern etwa wäre ein Drittel des Grundanteils von der Befreiung ausgenommen. Wer sich bei der Anlagen- und Immobilien als Geldanlage für ein Grundstück mit größerer Fläche entscheidet, sollte diese Grenze von Anfang an mitdenken.

Herstellerbefreiung und ihre Grenzen

Wer ein Gebäude selbst hergestellt hat und dabei das Baurisiko getragen hat, kann den Gewinn aus dessen Verkauf steuerfrei einstreifen. Die Befreiung gilt aber ausschließlich für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden darunter, der weiterhin normal versteuert wird. Sie entfällt außerdem vollständig, wenn das Gebäude in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf der Vermietung oder einer anderen Einkünfteerzielung gedient hat. Wer ein selbst gebautes Haus zwischenzeitlich vermietet hatte, verliert damit einen Vorteil, der sonst den größten Teil des Verkaufserlöses steuerfrei stellen könnte.

Entscheidend für die Anerkennung als Herstellerin oder Hersteller ist das tatsächliche finanzielle Baurisiko: Wer ein Haus schlüsselfertig zum Fixpreis von einem Bauträger gekauft hat, gilt steuerlich nicht als Herstellerin oder Hersteller, selbst wenn danach jahrelang selbst darin gewohnt wurde (Gaedke & Partner, Herstellerbefreiung). Fixpreise mit einzelnen beauftragten Professionisten für Teilgewerke schaden dagegen nicht. Wichtig für den Erbfall: Die Befreiung geht nicht automatisch auf unentgeltliche Rechtsnachfolger über. Wer ein von den Eltern selbst errichtetes Haus erbt und später verkauft, kann sich als Erbin oder Erbe in aller Regel nicht auf die Herstellerbefreiung berufen, obwohl die Eltern das Baurisiko getragen hatten.

Wer die Steuer abführt und wann sie fällig ist

Die Immobilienertragsteuer wird zwingend über den Parteienvertreter abgewickelt, also über die Notarin, den Notar, die Rechtsanwältin oder den Rechtsanwalt, die den Kaufvertrag errichten. Diese berechnen die Steuer im Rahmen der sogenannten Selbstberechnung und führen sie direkt an das Finanzamt ab, eine Möglichkeit, die es seit 2013 gibt (TPA Steuerberatung, Selbstberechnung der ImmoESt). Der Parteienvertreter haftet dabei persönlich für die korrekte Berechnung und Abfuhr. Fällig ist die Steuer am 15. des zweitfolgenden Monats, nachdem der Verkaufserlös zugeflossen ist, dasselbe Datum wie bei der Grunderwerbsteuererklärung. Übernimmt ausnahmsweise kein Parteienvertreter die Selbstberechnung, muss die verkaufende Person stattdessen selbst eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 Prozent der Bemessungsgrundlage leisten, zum selben Fälligkeitstermin. Für die Praxis bedeutet das: Bei einem klassischen Verkauf über eine Notarin oder einen Anwalt bekommt die verkaufende Partei die Steuer meist schon mit der Abwicklung des Vertrags abgezogen und muss sich um nichts weiter kümmern, außer die Anschaffungskosten und Nebenkosten rechtzeitig zu belegen.

Wann die Regelbesteuerungsoption günstiger ist

Statt der fixen 30 Prozent kann auch der normale progressive Einkommensteuertarif gewählt werden, wenn dieser günstiger ausfällt, allerdings mit Einschränkungen beim Verlustausgleich: Ein Verlust aus dem Immobilienverkauf darf nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden, während umgekehrt Verluste aus anderen Einkünften den Immobiliengewinn mindern dürfen. Interessant wird die Option vor allem bei niedrigem sonstigen Einkommen, weil dann auch der Grenzsteuersatz auf den Immobiliengewinn niedriger ausfällt als die pauschalen 30 Prozent. Mit der Tarifformel 2026 nachgerechnet: Eine Person mit 15.000 Euro sonstigem Einkommen verkauft ein Neugrundstück mit einem Gewinn von 20.000 Euro.

	Betrag
ImmoESt pauschal, 30 %	6.000 Euro
Steuer auf den Gewinn bei Regelbesteuerung	5.301 Euro
Ersparnis durch die Option	699 Euro

Bei hohem sonstigem Einkommen, etwa über 70.000 Euro, kehrt sich der Vorteil um: Dort liegt der Grenzsteuersatz bereits bei 40 Prozent oder mehr, die pauschalen 30 Prozent sind dann die günstigere Wahl. Ob sich die Option lohnt, hängt also direkt vom übrigen Einkommen im Verkaufsjahr ab und sollte vor dem Notartermin durchgerechnet werden, nicht erst bei der Steuererklärung. Für die Finanzierung eines neuen Objekts nach dem Verkauf ist außerdem der Beitrag zum Baukredit hilfreich, und wer das freiwerdende Objekt zwischenzeitlich vermieten will, findet Hintergrund dazu im Beitrag zur Haushaltsversicherung.

Bei Umwidmungen, gemischt genutzten Objekten oder der Regelbesteuerungsoption lohnt sich vor dem Verkauf eine Rücksprache mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, die individuellen Umstände können die Rechnung deutlich verschieben. Stand der Beträge und Fristen: WKO, Besteuerung privater Immobilienverkauf, 2026. Rechenbeispiele mit den geltenden Sätzen selbst mit Python nachgerechnet.