Förderungen für den Kauf von Immobilien in Deutschland

Bis zu 100.000 Euro vergibt die deutsche Förderbank KfW höchstens pro Vorhaben für den Kauf oder Bau von selbst genutztem Wohneigentum, und genau an diesem einen Wort, Selbstnutzung, entscheidet sich für Österreicherinnen und Österreicher, ob eine deutsche Wohnbauförderung überhaupt in Frage kommt. Nicht die Staatsbürgerschaft ist das entscheidende Hindernis, sondern die Frage, ob die geförderte Immobilie tatsächlich zum eigenen Lebensmittelpunkt wird. Diese Unterscheidung überrascht viele, die zunächst annehmen, EU-Ausländer seien grundsätzlich von deutschen Förderprogrammen ausgeschlossen, während in Wahrheit die Art der Nutzung den Ausschlag gibt, unabhängig davon, welchen Reisepass die Käuferin oder der Käufer tatsächlich in der Tasche trägt.

Was die KfW fördert, und was nicht

Das KfW-Wohneigentumsprogramm richtet sich an Privatpersonen, die eine Immobilie kaufen oder bauen, um anschließend selbst darin zu wohnen, bis zu 100.000 Euro sind pro Vorhaben möglich, mit Zinsbindungen von 5 oder 10 Jahren und bis zu insgesamt 5 tilgungsfreien Anlaufjahren zu Beginn der Laufzeit (KfW, Stand 2026). Ausdrücklich ausgeschlossen sind dabei Ferienimmobilien, bereits abgeschlossene Bauvorhaben und, das ist der entscheidende Punkt, Wohnungen, die vermietet statt selbst bewohnt werden sollen. Wer als Österreicherin oder Österreicher eine deutsche Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, um sie anschließend zu vermieten, fällt damit von vornherein aus dem gesamten Förderkreis heraus, und zwar unabhängig vom eigenen Wohnsitz und unabhängig davon, wie gut die übrige Bonität ausfällt. Wer dagegen tatsächlich nach Deutschland zieht und dort das geförderte Objekt selbst bewohnt, kommt grundsätzlich als Antragstellerin oder Antragsteller in Frage, die frühere Voraussetzung eines aufwendigen Rechtsgutachtens bei Auslandswohnsitz wurde für dieses Programm mittlerweile vereinfacht. Zusätzlich zur eigentlichen Zinsförderung deckt das Programm auch Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren sowie, bei einem Bestandsobjekt, Modernisierungs- und Umbaukosten ab, sodass sich der förderfähige Betrag nicht nur auf den reinen Kaufpreis beschränkt.

Die Hürde in der Praxis: Hausbank und Sanierungsförderung

Auch wenn die formale Berechtigung besteht, bleibt eine praktische Hürde: Die KfW vergibt ihre Darlehen nicht direkt, sondern ausschließlich über eine durchleitende Hausbank, meist ein deutsches Kreditinstitut. Ohne bestehende Bankverbindung in Deutschland ist der Zugang zu einem KfW-Darlehen damit an eine zusätzliche Voraussetzung geknüpft, die viele Antragstellerinnen und Antragsteller mit reinem Auslandswohnsitz zunächst gar nicht erfüllen. Noch enger wird es bei der besonders gefragten Sanierungs- und Energieeffizienzförderung, der sogenannten Bundesförderung für effiziente Gebäude: Hier verlangte die KfW bei Wohnsitz außerhalb Deutschlands ein kostenintensives Rechtsgutachten, das viele Banken schlicht nicht anbieten, weil sie mit dem Format nicht vertraut sind, mit der einzigen, ausdrücklichen Ausnahme eines bestehenden Wohnsitzes in der Schweiz (baufi-nord.de, Stand 10.04.2022). Die KfW hat die Bundesförderung für effiziente Gebäude zum 21.07.2026 grundlegend reformiert, laut offizieller KfW-Pressemitteilung betraf diese Reform allerdings Fördersätze und Boni, nicht die Auslandswohnsitz-Regelung selbst (KfW, Pressemitteilung vom 08.07.2026). Ob das Rechtsgutachten für Antragstellerinnen und Antragsteller mit Auslandswohnsitz aktuell noch verlangt wird, sollte vor einem Antrag direkt bei der KfW oder der Hausbank erfragt werden. Für Österreicherinnen und Österreicher mit Wohnsitz in Österreich blieb diese Förderschiene damit in der Praxis weitgehend verschlossen, selbst wenn sie formal zur Zielgruppe zählen würden. Wer sich für die Sanierungsförderung interessiert, sollte deshalb schon vor der Wohnsitzverlegung mehrere deutsche Banken gezielt danach fragen, ob sie überhaupt bereit sind, ein solches Rechtsgutachten in Auftrag zu geben, statt sich erst nach dem Kauf mit einer Absage konfrontiert zu sehen.

Länder- und Kommunalförderung: an den deutschen Wohnsitz gebunden

Neben der bundesweiten KfW-Förderung vergeben auch einzelne deutsche Bundesländer und Kommunen eigene, meist zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse für den Erwerb von Wohneigentum. Diese regionalen Programme setzen in aller Regel noch etwas strenger als die bundesweite KfW-Förderung voraus, dass die geförderte Person tatsächlich in der jeweiligen Region wohnt und dort auch behördlich gemeldet ist, ein Programm für junge Familien in Hamburg etwa richtet sich ausdrücklich an Menschen, die dort tatsächlich dauerhaft leben wollen, nicht an auswärtige Käuferinnen und Käufer, die das geförderte Objekt später wieder verlassen oder gar nicht erst beziehen. Wer keinen deutschen Wohnsitz begründet, hat auf diese Programme faktisch keinen Zugriff, unabhängig von der eigenen finanziellen Situation oder Familiengröße.

Wohn-Riester: für Österreicher praktisch nie zugänglich

Eine weitere deutsche Förderung, der sogenannte Wohn-Riester, scheidet für in Österreich sozialversicherte Personen von vornherein aus. Förderberechtigt sind ausschließlich Personen, die in die deutsche gesetzliche Rentenversicherung einzahlen, etwa Angestellte, Auszubildende, Beamte oder pflichtversicherte Selbstständige in Deutschland, mittelbar auch deren Ehepartner. Wer seine Sozialversicherungsbeiträge in Österreich entrichtet, erfüllt diese Grundvoraussetzung nicht und kann Wohn-Riester unabhängig von allen anderen Faktoren nicht in Anspruch nehmen. Das gilt selbst dann, wenn die betreffende Person zeitweise in Deutschland gearbeitet hat, ohne dort dauerhaft rentenversicherungspflichtig geworden zu sein, die entscheidende Frage ist stets die aktuelle, laufende Versicherungspflicht, nicht eine frühere, inzwischen beendete Beschäftigung.

Die österreichische Wohnbauförderung: warum sie hier nicht hilft

Umgekehrt hilft auch die österreichische Wohnbauförderung bei einem Kauf in Deutschland nicht weiter. Sie ist Landessache, jedes der neun Bundesländer regelt Zuschüsse, Förderdarlehen und Voraussetzungen eigenständig, gemeinsam ist allen Bundesländern aber die Bindung an einen tatsächlichen Hauptwohnsitz im jeweiligen österreichischen Bundesland (durchblicker.at, Stand 2026). In Niederösterreich etwa muss der Hauptwohnsitz nach Fertigstellung des geförderten Eigenheims dort tatsächlich begründet werden, Zweitwohnsitze und Anlageobjekte sind ausdrücklich von der Förderung ausgeschlossen, diese Bedingung gilt über die gesamte Förderdauer von oft 20 bis 35 Jahren (Land Niederösterreich, Stand 2026). Eine Immobilie in Deutschland kann diese Bedingung naturgemäß nicht erfüllen, die österreichische Förderung fällt damit für einen deutschen Kauf komplett weg. Auch ein Nebenwohnsitz in Deutschland bei weiterhin bestehendem Hauptwohnsitz in Österreich ändert daran nichts, denn die Wohnbauförderung ist in allen Bundesländern an den tatsächlichen Hauptwohnsitz gebunden, nicht an einen zusätzlichen Wohnsitz im Ausland. Wer beide Fördersysteme irgendwie kombinieren möchte, indem etwa in Österreich eine bestehende Förderung ganz einfach weiterläuft, während gleichzeitig eine deutsche Immobilie gekauft wird, wird deshalb in aller Regel enttäuscht: Beide Systeme sind strikt auf das jeweils eigene Staatsgebiet und den dort gemeldeten Hauptwohnsitz zugeschnitten und lassen sich nicht miteinander verbinden.

Rechenbeispiel: Was der Zinsvorteil wert sein kann

Wie viel eine Förderung wert sein kann, zeigt eine Beispielrechnung mit angenommenen, realistischen Zinssätzen: Bei einem KfW-Darlehen von 100.000 Euro über 10 Jahre mit einem angenommenen Förderzins von 3,5 Prozent fallen vereinfacht gerechnet 35.000 Euro Zinskosten an. Zum Vergleich ein regulärer Marktkredit ohne Förderung mit angenommenen 4,2 Prozent: 42.000 Euro Zinskosten über denselben Zeitraum. Der Zinsvorteil der Förderung liegt in diesem vereinfachten Beispiel bei 7.000 Euro, ohne Berücksichtigung der laufenden Tilgung, die den tatsächlichen Betrag in der Praxis noch verändert. Genau dieser Vorteil bleibt einer Person, die die Immobilie nur als Kapitalanlage nutzen will, von vornherein verwehrt, weil die Selbstnutzung Grundvoraussetzung der Förderung ist, unabhängig davon, wie solide die übrige Finanzierung sonst aufgestellt wäre.

	KfW-Förderdarlehen (Beispiel)	Marktkredit (Beispiel)
Darlehenssumme	100.000 €	100.000 €
Zinssatz	3,5 %	4,2 %
Zinskosten über 10 Jahre (vereinfacht)	35.000 €	42.000 €

Was tatsächlich bleibt: der Weg über die Selbstnutzung

Der einzige realistische Zugang zur deutschen Wohnbauförderung für eine Person mit österreichischem Hintergrund führt über die tatsächliche Selbstnutzung: Wer beruflich oder privat den Lebensmittelpunkt nach Deutschland verlegt und dort eine Immobilie kauft, um selbst darin zu wohnen, kann die KfW-Förderung grundsätzlich in Anspruch nehmen, vorausgesetzt, eine deutsche Hausbank ist bereit, das Darlehen durchzuleiten, was in der Praxis am ehesten gelingt, sobald bereits ein deutsches Girokonto und damit eine bestehende Kundenbeziehung zu diesem Institut vorhanden ist. Für alle anderen Fälle, insbesondere für eine Kapitalanlage mit Wohnsitz in Österreich, bleibt die Finanzierung ohne Förderung über eine reguläre Baufinanzierung bei einer deutschen Bank der übliche Weg.

Ohne Förderung finanzieren: worauf es dann ankommt

Wer eine deutsche Immobilie ohne Förderung als Kapitalanlage finanziert, sollte die allgemeinen Grundsätze der Arbeiterkammer für Immobilien als Geldanlage besonders ernst nehmen: Der Kauf sollte nicht ausschließlich über Kredit erfolgen, ausreichend Eigenmittel senken das finanzielle Risiko spürbar, weil Kreditraten auch dann weiterlaufen, wenn die Wohnung zeitweise leer steht oder keine Miete abwirft (Arbeiterkammer, Stand 2026). Vor dem Kauf empfiehlt die Arbeiterkammer außerdem eine realistische Einschätzung der ortsüblichen Mieten sowie ein Verständnis der relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen, seien es Mietrecht, Steuerrecht oder Wohnungseigentumsrecht, bevor auf Basis von möglicherweise zu optimistischen Rendite-Versprechen eines Anbieters entschieden wird, wie sie gerade bei Immobilienportalen mit internationalem Fokus nicht selten vorkommen. Diese Grundsätze gelten für ein deutsches Investitionsobjekt genauso wie für eines in Österreich, mit dem zusätzlichen Aufwand, dass rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen in einem fremden Rechtsraum eingeholt werden müssen, oft ohne die vertraute, kostenlose Erstberatung, wie sie inländische Konsumentenschutzstellen für rein österreichische Sachverhalte anbieten.

Ehrliches Fazit

Wer als Österreicherin oder Österreicher auf eine deutsche Wohnbauförderung hofft, sollte diese Erwartung realistisch einordnen: Die Programme sind fast durchgängig an eine tatsächliche Selbstnutzung und häufig zusätzlich an eine bestehende Bankverbindung in Deutschland geknüpft, für Kapitalanlagen sind sie grundsätzlich nicht vorgesehen, und daran ändert auch die beste Verhandlung mit der Hausbank nichts, weil die Selbstnutzungspflicht direkt aus den Förderbedingungen der KfW selbst stammt, nicht aus einer Ermessensentscheidung der durchleitenden Bank. Die österreichische Wohnbauförderung wiederum greift ausschließlich bei einem tatsächlichen, gemeldeten Hauptwohnsitz im jeweiligen österreichischen Bundesland und hilft bei einem deutschen Objekt in keinem einzigen Fall weiter. Wer eine Immobilie in Deutschland rein als Geldanlage sieht, sollte deshalb von Anfang an mit den vollen, ungeförderten Finanzierungskosten kalkulieren, mehr dazu auch im Beitrag zu den steuerlichen Aspekten eines solchen Kaufs sowie zu den Besonderheiten der Immobilienertragsteuer, die bei einem österreichischen Objekt greift, bei einem deutschen dagegen gerade nicht.

Stand der Angaben: KfW-Wohneigentumsprogramm nach KfW, Stand 2026. Auslandswohnsitz-Regelung nach baufi-nord.de, Stand 10.04.2022; die Bundesförderung für effiziente Gebäude wurde zum 21.07.2026 laut KfW reformiert, die Reform betraf jedoch die Fördersätze, nicht die Auslandswohnsitz-Regelung. Österreichische Wohnbauförderung allgemein nach durchblicker.at, Stand 2026, Beispiel Niederösterreich nach dem Land Niederösterreich, Stand 2026. Die Beispielrechnung zum Zinsvorteil verwendet angenommene, realistische Zinssätze zur Veranschaulichung, keine tagesaktuellen KfW-Konditionen.