Immobilie in Deutschland kaufen – Steuerliche Aspekte

Ganze 9.000 Euro Unterschied liegen allein schon bei der Grunderwerbsteuer zwischen Bayern und den teuersten deutschen Bundesländern, bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro. Wer als Österreicher eine Immobilie in Deutschland kauft, muss sich außerdem auf ein grundlegend anderes steuerliches System einstellen als beim Kauf im Inland, und zwar sowohl beim Erwerb als auch später beim Verkauf oder bei der laufenden Vermietung.

Legal, aber ein anderes Rechtssystem

Die EU-Kapitalverkehrsfreiheit erlaubt es Österreicherinnen und Österreichern, uneingeschränkt Eigentum an einer Immobilie in Deutschland zu erwerben, dagegen bestehen keine rechtlichen Hürden. Anders als bei einem inländischen Kauf trifft man dabei aber auf ein eigenständiges Grundbuchsystem, eigene notarielle Formvorschriften und ein eigenes Steuersystem, das sich in mehreren wichtigen Punkten deutlich vom österreichischen unterscheidet. Der Grundbucheintrag erfolgt beim zuständigen deutschen Amtsgericht, der Notarvertrag ist in Deutschland wie in Österreich zwingend vorgeschrieben, allerdings mit teils abweichenden inhaltlichen Anforderungen und Kostensätzen. Die Notar- und Grundbuchkosten in Deutschland liegen üblicherweise bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und kommen zur Grunderwerbsteuer noch hinzu (immo-rechner.net, Stand 2026). Ohne Maklerprovision liegen die gesamten Kaufnebenkosten damit je nach Bundesland zwischen rund 5 und 8,5 Prozent des Kaufpreises, wird zusätzlich eine Maklerin oder ein Makler beauftragt, kann sich diese Summe je nach Bundesland und Provisionshöhe noch einmal deutlich erhöhen. Wer sich auf diese Unterschiede nicht rechtzeitig vorbereitet, unterschätzt in der Praxis häufig sowohl den administrativen Aufwand als auch die tatsächlichen, insgesamt anfallenden Kaufnebenkosten.

Wer besteuert die Immobilie? Das Belegenheitsprinzip

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und Deutschland regelt eindeutig, welcher Staat eine Immobilie besteuern darf: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, also aus Vermietung wie aus einem späteren Verkauf, dürfen in jenem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie tatsächlich liegt, unabhängig vom Wohnsitz der Eigentümerin oder des Eigentümers (WKO, Stand 2026). Für eine Wohnung in München oder ein Haus in Berlin bedeutet das: Deutschland hat das Besteuerungsrecht, nicht Österreich. Österreich muss diese Einkünfte von der eigenen Steuer freistellen, damit es zu keiner doppelten Besteuerung kommt, das ergibt sich aus Artikel 6 für die laufenden Vermietungseinkünfte und aus Artikel 13 für Veräußerungsgewinne, jeweils in Verbindung mit den Methodenbestimmungen des Abkommens (RIS, Stand 2026).

Die deutsche Grunderwerbsteuer: von 3,5 bis 6,5 Prozent

Beim Kauf selbst fällt in Deutschland die Grunderwerbsteuer an, deren Höhe jedes Bundesland eigenständig festlegt. Aktuell liegt der Steuersatz zwischen 3,5 Prozent in Bayern, dem einzigen Bundesland auf diesem Niveau, und 6,5 Prozent etwa in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein (finanz-tools.de, Stand 2026). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro macht das einen Unterschied von 9.000 Euro zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland, wie die folgende Beispielrechnung zeigt.

Bundesland (Beispiel)	Steuersatz	Grunderwerbsteuer bei 300.000 €
Bayern	3,5 %	10.500 €
Brandenburg, NRW, Saarland u.a.	6,5 %	19.500 €
Unterschied		9.000 €

Anders als die österreichische Grunderwerbsteuer, die einheitlich im gesamten Bundesgebiet gilt, macht der Wohnort innerhalb Deutschlands also einen spürbaren Unterschied bei den Kaufnebenkosten, der bei der Budgetplanung von Anfang an berücksichtigt werden sollte, zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Zum Vergleich: Die österreichische Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich einheitlich 3,5 Prozent des Kaufpreises im gesamten Bundesgebiet, unabhängig davon, ob die Immobilie in Wien, Vorarlberg oder im Burgenland liegt. Diese Einheitlichkeit kennt das deutsche System nicht, hier variiert der Satz von Bundesland zu Bundesland teils erheblich, und innerhalb eines Bundeslands gilt er wiederum unabhängig von der jeweiligen Gemeinde, anders als bei der laufenden Grundsteuer, die von der Gemeinde selbst über einen eigenen Hebesatz festgelegt wird.

Die zehnjährige Spekulationsfrist statt österreichischer ImmoESt

Verkauft eine Person in Deutschland eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, unterliegt der Gewinn dort der deutschen Einkommensteuer als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Nach Ablauf dieser Zehnjahresfrist ist der Gewinn in Deutschland steuerfrei, ebenso wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde (ImmoScout24, Stand 2026). Das unterscheidet sich grundlegend von der österreichischen Immobilienertragsteuer, die grundsätzlich unbefristet mit 30 Prozent auf den Wertzuwachs greift. Weil aber die deutsche Immobilie nach dem Belegenheitsprinzip ohnehin dem deutschen Steuerrecht unterliegt, kommt die österreichische ImmoESt hier gar nicht zur Anwendung, maßgeblich ist ausschließlich das deutsche Regelwerk mit seiner Zehnjahresfrist und der Eigennutzungsausnahme. Für die Fristberechnung zählt in Deutschland der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags, nicht der spätere Grundbucheintrag oder die tatsächliche Übergabe, ein Detail, das bei der Planung eines Verkaufstermins leicht übersehen wird. Wer die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen hat, übernimmt für die Fristberechnung außerdem den ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt der Vorbesitzerin oder des Vorbesitzers, die Frist beginnt bei einer Erbschaft also nicht von Neuem zu laufen.

Progressionsvorbehalt: steuerfrei in Österreich heißt nicht folgenlos

Weil Deutschland das Besteuerungsrecht hat, zahlt eine österreichische Eigentümerin auf den deutschen Immobiliengewinn keine österreichische Steuer, das Einkommen bleibt in Österreich formal steuerfrei. Es fließt aber über den sogenannten Progressionsvorbehalt in die Berechnung des Steuersatzes für das übrige österreichische Einkommen ein: Österreich ermittelt den Durchschnittssteuersatz so, als wäre das deutsche Einkommen mit zu versteuern, und wendet diesen höheren Satz anschließend nur auf das tatsächlich in Österreich zu versteuernde Einkommen an (tax-austria.at, Stand 2026). Im Ergebnis zahlt man auf das österreichische Einkommen also mehr Steuer, als man ohne die deutschen Einkünfte zahlen würde, obwohl diese selbst nicht direkt besteuert werden.

Eine Beispielrechnung nach dem österreichischen Steuertarif 2026 verdeutlicht den Effekt: Bei einem österreichischen Einkommen von 30.000 Euro und einem zusätzlichen deutschen Immobiliengewinn von 50.000 Euro beträgt die Steuer auf die 30.000 Euro ohne Progressionsvorbehalt 4.093 Euro, das entspricht einem Durchschnittssatz von 13,64 Prozent. Rechnet man das Gesamteinkommen von 80.000 Euro zur Ermittlung des Durchschnittssteuersatzes zusammen, ergibt sich ein Satz von 30,27 Prozent. Wird dieser Satz auf die österreichischen 30.000 Euro angewendet, steigt die Steuer auf 9.081,75 Euro, eine spürbare Mehrbelastung von 4.988,75 Euro allein durch den Progressionsvorbehalt, ohne dass der deutsche Gewinn dabei selbst auch nur einen einzigen Euro österreichischer Steuer auslöst.

	Ohne Progressionsvorbehalt	Mit Progressionsvorbehalt
Maßgebliches Einkommen für den Steuersatz	30.000 €	80.000 €
Durchschnittssteuersatz	13,64 %	30,27 %
Steuer auf das österreichische Einkommen	4.093,00 €	9.081,75 €

Was das für die Steuererklärung bedeutet

Der deutsche Immobiliengewinn muss trotz der Steuerfreiheit in Österreich in der Steuererklärung angegeben werden, damit das Finanzamt den Progressionsvorbehalt korrekt berechnen kann. Wer das unterlässt, riskiert eine spätere Korrektur samt Anspruchszinsen, sobald die Information über andere Kanäle beim Finanzamt bekannt wird, etwa weil die deutsche Finanzverwaltung Daten zu Immobilientransaktionen im Rahmen der zwischenstaatlichen Amtshilfe an die österreichischen Behörden weiterleitet. Ein Verschweigen des deutschen Gewinns lohnt sich also auch dann nicht, wenn er in Österreich selbst nicht direkt besteuert wird, denn die Angabepflicht besteht unabhängig davon, ob am Ende überhaupt zusätzliche Steuer anfällt. Weil sich deutsches und österreichisches Steuerrecht hier eng verzahnen und Fehler bei der Berechnung teuer werden können, ist dieses Thema kein Fall für Learning-by-Doing: Eine steuerliche Beratung, die beide Rechtsordnungen kennt, ist bei einem Immobilienkauf in Deutschland mehr als eine Formalität, insbesondere wenn zusätzlich noch Fragen der deutschen Erbschafts- oder Schenkungssteuer ins Spiel kommen, die jeweils eine gesonderte, eigene fachliche Prüfung erfordern.

Laufende Kosten: Grundsteuer und Instandhaltung

Neben der einmaligen Grunderwerbsteuer fällt in Deutschland, ähnlich wie in Österreich, jährlich eine Grundsteuer an, deren Höhe von der jeweiligen Gemeinde über einen eigenen Hebesatz festgelegt wird und die unabhängig vom Wohnsitz der Eigentümerin oder des Eigentümers erhoben wird. Wer die Immobilie vermietet, muss die Mieteinkünfte ebenfalls in Deutschland versteuern, auch hier gilt das Belegenheitsprinzip mit Befreiung und Progressionsvorbehalt in Österreich analog zum Verkaufsfall. Bei der Finanzierung eines solchen Kaufs unterscheiden sich deutsche Banken zudem in wichtigen Punkten von österreichischen, dazu mehr im gesonderten Beitrag zur Geldanlage in Deutschland aus österreichischer Sicht. Auch bei der Instandhaltung selbst gilt deutsches Recht: Handwerkerrechnungen, Versicherungen für das Objekt und ein eventuell nötiger Hausverwalter unterliegen deutschen Vorschriften und deutschem Preisniveau, das sich regional teils deutlich vom österreichischen unterscheidet. Wer die Immobilie nicht selbst regelmäßig vor Ort betreuen kann, sollte die Kosten einer professionellen Verwaltung von Anfang an in die Kalkulation miteinbeziehen, gerade bei einer Wohnung, die überwiegend vermietet werden soll. Auch bei Reparaturen und Sanierungen unterscheiden sich die technischen Normen und die üblichen Handwerkerpreise regional teils erheblich von jenen in Österreich, ein realistischer Kostenpuffer für unerwartete Instandhaltungsarbeiten gehört deshalb in jede Kalkulation, unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.

Fazit: Rechnen Sie mit beiden Steuersystemen

Wer als Österreicherin oder Österreicher eine Immobilie in Deutschland kauft, bewegt sich nicht in einem steuerlichen Niemandsland, sondern in zwei parallel geltenden Systemen, die über das Doppelbesteuerungsabkommen miteinander verzahnt sind. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich, die Zehnjahresfrist beim Verkauf ersetzt die österreichische ImmoESt vollständig, und der Progressionsvorbehalt sorgt dafür, dass ein in Österreich formal steuerfreier deutscher Gewinn trotzdem die eigene Steuerlast erhöht. Weitere Möglichkeiten zur Finanzierung eines solchen Kaufs, etwa über Förderungen, unterscheiden sich ebenfalls deutlich zwischen beiden Ländern und sollten vor einer endgültigen Kaufentscheidung sorgfältig und im Detail geprüft werden, am besten gemeinsam mit fachkundiger Beratung auf beiden Seiten der Grenze.

Stand der Angaben: Belegenheitsprinzip und Progressionsvorbehalt nach WKO und dem DBA Österreich-Deutschland (RIS), Stand 2026. Grunderwerbsteuersätze nach finanz-tools.de, Stand 2026. Spekulationsfrist nach ImmoScout24, Stand 2026. Die Berechnung zum Progressionsvorbehalt ist eine eigene Berechnung nach dem österreichischen Einkommensteuertarif 2026 mit angenommenen Beispielbeträgen. Bei zwei parallel geltenden Steuerrechtsordnungen ersetzt keine allgemeine Darstellung eine individuelle steuerliche Beratung für den konkreten Einzelfall.